Maklerprovision im Detail: Was Sie wissen müssen im Jahr 2025

Maklerprovision 2025: Welche Höhe ist üblich, wer übernimmt die Kosten und wann wird sie fällig?

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist eine Vergütung, die Immobilienmakler erhalten, wenn sie erfolgreich beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie vermitteln. Doch wie wird diese Provision konkret berechnet, wer übernimmt sie, und wann wird sie fällig? In diesem Beitrag finden Sie Antworten auf genau diese Fragen.

Kurzer Überblick

• Neuregelung bei Immobilienkauf/-verkauf: Seit Ende 2020 gilt eine gesetzliche Vorschrift, nach der private Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen nur noch maximal fünfzig Prozent der Maklerprovision zahlen.
• Regionale Unterschiede: Je nach Bundesland und Region variiert die Höhe der Courtage. Üblich sind etwa fünf bis sieben Prozent vom Kaufpreis.
• Bei Vermietung: Die maximale Provision für Mieter beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Für Vermieter ist sie hingegen verhandelbar. Es gilt das Bestellerprinzip: Wer beauftragt, bezahlt.
• Tipp: Ein professioneller Makler kann Ihnen helfen, einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Was sind die Voraussetzungen für die Maklerprovision?

Laut § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein, damit Makler Anspruch auf ihre Provision haben:

1. Ein gültiger Maklervertrag ohne ungültige oder unklare Klauseln ist vorhanden.
2. Die vereinbarte Dienstleistung (zum Beispiel Vermittlung oder Nachweis eines Kaufinteressenten) wurde nachweislich erbracht.
3. Es kam zum Abschluss eines Mietvertrags oder eines notariell beurkundeten Kaufvertrags.
4. Die Tätigkeit des Maklers hatte kausalen Einfluss auf den letztendlichen Vertragsabschluss.
5. Der Vertrag ist rechtlich wirksam und wurde nicht nachträglich für ungültig erklärt.

Hinweis: Wichtige Absprachen zur Courtage sollten immer schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden. Auf diese Weise lassen sich Missverständnisse über die Höhe oder den Zeitpunkt der Zahlung vermeiden.

Neues Gesetz zur Maklerprovision bei Immobiliengeschäften

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Die wichtigsten Regelungen sind in den §§ 656a bis 656d BGB verankert. Entscheidende Punkte sind:

• Schriftform: Mündliche Abmachungen oder ein einfacher Handschlag genügen nicht mehr. Ein Maklervertrag muss schriftlich vorliegen.
• Angepasstes Bestellerprinzip: Grundsätzlich ist die Person, die den Makler beauftragt, zur Zahlung verpflichtet. Käufer können jedoch nicht die gesamte Maklergebühr auferlegt bekommen, wenn sie den Auftrag nicht selbst erteilt haben.

Im Wesentlichen handelt es sich damit um eine modifizierte Form des Bestellerprinzips, die sicherstellt, dass Kaufinteressenten nicht automatisch die komplette Provision zahlen müssen, wenn sie den Makler nicht selbst engagiert haben.

Wie wird das Bestellerprinzip im neuen Gesetz zur Provision umgesetzt?

Durch die Gesetzesänderung ergeben sich für den Kauf oder Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung drei Modelle für die Provisionsregelung:

1. Beide Parteien schließen einen Vertrag (Doppelprovision)
   • Ergebnis: Käufer und Verkäufer übernehmen jeweils fünfzig Prozent der Courtage.
   • Rechtsgrundlage: § 656c Absatz 1 BGB
2. Nur eine Partei beauftragt den Makler und gibt einen Teil der Kosten an die andere Partei weiter
   • Bedingung: Die Person, die den Maklervertrag abschließt, muss mindestens fünfzig Prozent der Provision selbst tragen, bevor sie einen Teilbetrag von der anderen Partei verlangen kann.
   • Vorgehen: Erst wenn der Auftraggeber seinen Anteil beglichen hat, kann der Rest eingefordert werden.
   • Rechtsgrundlage: § 656d BGB
3. Eine Partei übernimmt die komplette Provision
   • Beauftragt entweder Käufer oder Verkäufer allein den Makler, kann er auch alle Kosten alleine tragen.
   • Möglich ist eine „Innenprovision“ (Verkäufer übernimmt alles) oder eine „Außenprovision“ (Käufer zahlt komplett). Ein reines Außengeschäft ist im Rahmen eines Vermarktungsauftrags für den Verkäufer jedoch nicht möglich.

Bei welchen Verträgen findet das neue Provisionsgesetz Anwendung?

Die gesetzliche Neuregelung zur Verteilung der Maklerkosten kommt nur in folgenden Situationen zum Tragen:

• Immobilientyp: Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses.
• Käufer: Es muss sich um eine Privatperson beziehungsweise einen Verbraucher handeln (§ 656b BGB).

Damit nicht erfasst sind zum Beispiel:

• Baugrundstücke
• Gewerbeimmobilien
• Gemischt genutzte Immobilien (Wohn- und Gewerberaum)
• Zwei-, Drei- oder Mehrfamilienhäuser
• Einfamilienhäuser oder Wohnungen, die an gewerbliche Käufer veräußert werden

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?

Bei Kaufimmobilien gibt es keine feste gesetzliche Vorgabe zur Höhe der Maklergebühr. Allerdings haben sich in den verschiedenen Regionen Deutschlands bestimmte Sätze etabliert, die sich meist zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises bewegen, zuzüglich neunzehn Prozent Mehrwertsteuer. Letztendlich ist die Courtage aber verhandelbar.

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Rechenbeispiel:

Verkauf eines Einfamilienhauses in Bayern für 1.000.000 Euro

• Gesamtprovision (brutto): 7,14 Prozent = 71.400 Euro
• Teilung 50:50 zwischen Verkäufer und Käufer: jeweils 35.700 Euro

Obwohl die Courtage formal frei verhandelt werden kann, gibt es in der Praxis selten große Abweichungen von den ortsüblichen Prozentsätzen.

Wann ist eine Maklerprovision fällig?

Üblicherweise wird im Maklervertrag festgehalten, dass die Provision mit Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags fällig wird. Häufig erfolgt die Rechnungsstellung also kurz nach der notariellen Beurkundung oder der Unterschrift unter den Mietvertrag. Als Stichtag werden oft vierzehn Tage nach Vertragsschluss vereinbart.

Tipp: Selbst wenn der notariell beurkundete Kaufvertrag erst später unterschrieben wird, kann bereits bei einer schriftlichen Kaufabsicht (etwa einem verbindlichen Kaufangebot) eine Provision fällig werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist.

Wann ist eine Maklerprovision unzulässig?

In manchen Fällen verlangen Makler eine Gebühr, ohne Anspruch darauf zu haben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn

• kein wirklicher Nachweis über die Vermittlung vorliegt oder
• der Eigentümer selbst den Kontakt zu den Käufern hergestellt hat, ohne dass der Makler involviert war.

Kurz gesagt: Nur wenn die Maklerleistung nachweislich zur Vermittlung der Immobilie geführt hat und alle Klauseln aus dem Vertrag erfüllt sind, besteht ein rechtlicher Anspruch auf Courtage.

Maklerprovision ab 2021: Wer trägt die Kosten beim Immobilienverkauf?

Wenn Sie beim Verkauf oder Kauf eines Hauses oder einer Wohnung die Dienste von Maklern in Anspruch nehmen, müssen Sie als Auftraggeber mindestens die Hälfte der hierfür anfallenden Gebühren übernehmen. Dieses Prinzip, eine abgewandelte Form des Bestellerprinzips, ist inzwischen auch im Bürgerlichen Gesetzbuch fest verankert.

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ stellt außerdem klar, dass Käufer nicht zur vollständigen Übernahme der Provision verpflichtet werden können, wenn sie den Maklerauftrag nicht selbst erteilt haben.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Vermietung?

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Es besagt, dass stets die Person oder Partei die Courtage trägt, die den Makler beauftragt hat. Vermieter können somit nicht mehr die Maklerkosten einfach auf die Mieter übertragen.

Wie hoch darf die Provision bei Mietimmobilien sein?

• Für Wohnungssuchende beträgt die gesetzliche Obergrenze zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Beauftragt ein Vermieter einen Makler, ist die Höhe der Courtage freie Verhandlungssache.

Im gewerblichen Bereich ist es meist so, dass Vermieter ebenfalls die Provision übernehmen. Wenn jedoch Mieter explizit einen Suchauftrag erteilen, kann auch dort eine Provision vertraglich vereinbart werden. Wichtig ist dabei, dass diese Provisionsvereinbarung klar kommuniziert und schriftlich festgehalten wird.

Ist ein Hausverkauf auch provisionsfrei möglich?

Ein Verkauf ohne Maklerprovision ist grundsätzlich möglich, wenn Sie den gesamten Verkaufsprozess eigenständig durchführen. So sparen Sie zwar die Courtage, sollten jedoch folgende Vor- und Nachteile genau abwägen:

Vorteile

• Kostenersparnis: Neben der Courtage entfallen auch weitere potenzielle Zusatzkosten, die mit der Beauftragung eines Maklers verbunden sein könnten, wie Marketingmaßnahmen.
• Flexibilität: Sie können Besichtigungstermine, Preisverhandlungen und andere Aspekte des Verkaufsprozesses eigenständig und flexibel planen.
• Individuelle Kontrolle über die Präsentation: Sie entscheiden selbst, wie und wo Ihre Immobilie beworben wird und können die Exposés nach Ihren Vorstellungen gestalten.
• Persönlicher Kontakt: Sie haben die Möglichkeit, direkt mit Kaufinteressenten in Kontakt zu treten, was manchmal schneller zu einem Abschluss führen kann.

Nachteile

• Fehlende Marktkenntnis: Ohne professionelle Unterstützung kann es schwierig sein, den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie festzulegen, was zu einem zu hohen oder zu niedrigen Angebotspreis führen könnte.
• Rechtsunsicherheit: Ohne erfahrenen Makler oder juristische Beratung können Fehler bei der Vertragsgestaltung oder der Abwicklung auftreten.
• Eingeschränkte Reichweite: Makler verfügen oft über ein breites Netzwerk und Marketingplattformen, die Ihnen möglicherweise fehlen, um die Immobilie effizient zu vermarkten.
• Verhandlungsunsicherheit: Käufer könnten versuchen, Sie bei Preisverhandlungen stärker unter Druck zu setzen, wenn sie merken, dass Sie ohne Makler agieren.
• Zeitaufwand: Vom Erstellen eines Exposés über die Organisation von Besichtigungsterminen bis hin zu Vertragsverhandlungen nimmt der Verkaufsprozess erheblich Zeit in Anspruch.
• Emotionaler Stress: Besonders bei privaten Immobilien kann es emotional belastend sein, sich mit Kaufinteressenten oder schwierigen Verhandlungen auseinanderzusetzen.

Fazit

Die gesetzlichen Neuerungen zur Maklerprovision sorgen für mehr Transparenz und eine faire Kostenaufteilung bei Immobilientransaktionen. Trotzdem empfiehlt es sich, die genauen Konditionen immer vorab zu prüfen und schriftlich festzuhalten, um eventuelle Konflikte rund um die Courtage zu vermeiden.

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Dann freue ich mich über Ihre Kontaktaufnahme.