Was Sie wissen sollten, bevor Sie Laden, Büro oder Lager kaufen
Gewerbeimmobilien gelten oft als Spielfeld für Unternehmen oder institutionelle Investoren. Dabei können auch Privatpersonen Ladenflächen, Büros oder Lagerhallen erwerben – zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Die Finanzierung unterscheidet sich jedoch deutlich von der eines klassischen Wohnobjekts.
In diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen eine Finanzierung möglich ist, worauf Banken besonderen Wert legen und welche Finanzierungswege für Privatpersonen sinnvoll sein können.
Können Privatpersonen Gewerbeimmobilien finanzieren?
Ja! Rechtlich spricht nichts dagegen. Entscheidend ist nicht, wer kauft, sondern wie die Immobilie genutzt wird und welches Risiko die Bank bewertet.
Da gewerblich genutzte Immobilien stärkeren Marktschwankungen unterliegen, prüfen Kreditinstitute diese Finanzierungen deutlich strenger als Wohnimmobilien. Leerstände, eingeschränkte Nachnutzung oder konjunkturelle Abhängigkeiten fließen direkt in die Kreditentscheidung ein.
Was Banken bei Gewerbeimmobilien besonders genau prüfen
1. Die Immobilie selbst
- Lage und Umfeld
- Zustand und Investitionsbedarf
- Drittverwendungsfähigkeit
- Marktgängigkeit bei Neuvermietung
Eine flexibel nutzbare Büro- oder Praxisfläche in guter Lage ist deutlich einfacher zu finanzieren als ein sehr spezialisiertes Objekt mit eingeschränkter Zielgruppe.
2. Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
- Regelmäßiges Einkommen
- Bestehende Verbindlichkeiten
- Eigenkapitalquote
- Geplante Nutzung (Eigennutzung oder Vermietung)
Bei vermieteten Objekten spielt zusätzlich die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen eine wichtige Rolle.
Ab wann gilt eine Immobilie als Gewerbeobjekt?
Immobilien gelten als gewerblich, wenn sie nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu zählen unter anderem:
- Büro- und Verwaltungsgebäude
- Einzelhandelsflächen
- Lager- und Produktionshallen
- Praxis- oder Kanzleiräume
- Gebäude mit gemischter Nutzung
Bei Mischobjekten entscheidet der Flächenanteil: Überwiegt das Wohnen, kann unter Umständen eine klassische Wohnimmobilienfinanzierung möglich sein.
Typische Unterschiede zur Wohnimmobilienfinanzierung
Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien folgt eigenen Spielregeln:
- Eigenkapital: meist 20–40 %
- Zinsen: höher als bei Wohnimmobilien
- Laufzeiten: häufig 5–15 Jahre
- Prüfung: Einkommen + Nutzungskonzept
- Förderungen: selten verfügbar
Gerade die kürzeren Laufzeiten machen eine vorausschauende Finanzierungsstrategie besonders wichtig.
Anschlussfinanzierung nicht unterschätzen
Viele Gewerbekredite enden nach wenigen Jahren. Was dann folgt, ist eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktkonditionen.
Deshalb sollte bereits beim Kauf klar sein:
- Wie hoch die Restschuld sein wird
- Ob eine Umschuldung realistisch ist
- Ob ein späterer Verkauf infrage kommt
Eine solide Planung schützt vor bösen Überraschungen.
Alternative Finanzierungswege für Privatpersonen
Mischfinanzierung bei Wohn- und Gewerbenutzung
Wenn sich das Gewerbe im eigenen Wohnobjekt befindet und der Wohnanteil überwiegt, kann eine Baufinanzierung möglich sein.
Vorteile:
- Günstigere Zinssätze
- Längere Laufzeiten
Einschränkung:
- Der Gewerbeanteil darf nicht dominieren
Kauf über eine vermögensverwaltende GmbH
Für größere Investitionen kann eine Immobilien-GmbH sinnvoll sein.
Zu beachten:
- Höherer organisatorischer Aufwand
- Laufende Kosten für Buchhaltung und Steuerberatung
- Steuerliche Vorteile greifen erst bei entsprechender Größenordnung
Zinssituation bei Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien werden risikobasierter bepreist. Die Zinshöhe hängt u. a. ab von:
- Objektart
- Standortqualität
- Vermietungssituation
- Eigenkapitaleinsatz
Aktuell bewegen sich die Zinssätze – je nach Konstellation – spürbar über Wohnimmobilienniveau.
Steuerliche Aspekte frühzeitig klären
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie hat steuerliche Auswirkungen, die unbedingt vorab geprüft werden sollten:
- Umsatzsteuer: kann beim Kauf relevant sein
- Abschreibung: häufig 3 % jährlich möglich
- Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland
- Laufende Kosten: auch bei Leerstand
Ohne steuerliche Beratung sollten hier keine Entscheidungen getroffen werden.
Für wen sich eine Gewerbeimmobilie lohnt – und für wen nicht
Geeignet für:
- Selbstständige mit langfristigem Flächenbedarf
- Kapitalanleger mit ausreichendem Eigenkapital
- Investoren mit Verständnis für Marktrisiken
Weniger geeignet für:
- Käufer mit geringem Eigenkapital
- Anleger mit hohem Sicherheitsbedürfnis
- Personen, die auf Förderprogramme angewiesen sind
Fazit
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie als Privatperson ist möglich aber anspruchsvoller als der Erwerb einer Wohnimmobilie. Wer sich frühzeitig mit Finanzierung, Nutzung und Exit-Strategie auseinandersetzt, schafft eine solide Grundlage für eine erfolgreiche Investition.
Eine individuelle Beratung ist dabei kein Luxus, sondern ein entscheidender Erfolgsfaktor.
Quellen & weiterführende Informationen
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)
Informationen zur Immobilienfinanzierung und zu Kreditgrundlagen
https://www.bafin.de - Haus.de – Immobilien & Finanzierung
Übersicht zu Eigenkapitalanforderungen und Unterschieden zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien
https://www.haus.de - VR-Banken / Volksbanken Raiffeisenbanken
Informationen zur gewerblichen Immobilienfinanzierung
https://www.vr.de - Sparkassen-Finanzgruppe
Grundlagen und Praxisbeispiele zur Finanzierung von Gewerbeobjekten
https://www.sparkasse.de - Bundesministerium der Finanzen (BMF)
Steuerliche Grundlagen zu Abschreibung (AfA), Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
https://www.bundesfinanzministerium.de - Wohnen und Finanzieren
https://wohnen-und-finanzieren.de/blog/finanzierung-fuer-gewerbeimmobilien
Hinweis:
Die im Beitrag dargestellten Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung. Konditionen, steuerliche Behandlung und Finanzierungsmöglichkeiten hängen stets von der persönlichen Situation sowie vom jeweiligen Objekt ab.
