Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich im Wandel: Während Büroflächen zunehmend leer stehen, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Die Bundesregierung reagiert nun auf diese Entwicklung mit einem neuen Förderprogramm. Ab 2026 sollen 360 Millionen Euro für den Umbau von Gewerbeimmobilien in Wohnungen bereitgestellt werden.
Massiver Anstieg der Büro-Leerstände
Laut einem Bericht des Bundesbauministeriums (BMWSB) ist die Leerstandsquote in 127 Büromärkten von rund 2 % im Jahr 2019 auf 5,6 % im Jahr 2024 gestiegen – das entspricht etwa 11 Millionen Quadratmetern leerstehender Bürofläche.
Der Strukturwandel in der Arbeitswelt, insbesondere durch Homeoffice und flexible Arbeitsmodelle, hat viele Bürogebäude teilweise oder vollständig entleert. Diese Flächen bieten enormes Potenzial für neue Wohnnutzungen – allerdings ist der Umbau technisch und rechtlich anspruchsvoll.
Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ startet 2026
Im Bauausschuss des Bundestags kündigte die Bundesregierung an, dass derzeit die Richtlinien für das neue Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ abgestimmt werden.
Im Wirtschaftsplan des Sondervermögens Infrastruktur und Klimaneutralität sind dafür ab 2026 Programmmittel in Höhe von 360 Millionen Euro vorgesehen. Der Start ist für Sommer 2026 geplant.
Ein bemerkenswertes Detail: Für eine Mietobergrenze innerhalb des Programms sieht die Bundesregierung „keine verfassungsrechtliche Kompetenz“. Das bedeutet, dass die geförderten Wohnungen frei vermietet werden dürfen – ein deutlich marktorientierter Ansatz, der Investoren zusätzlichen Spielraum bietet.
(Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen / Deutscher Bundestag, Bauausschuss-Sitzung, November 2024)
Marktdynamik: Büroimmobilien unter Druck, Wohnsegment stabil
Parallel zu den politischen Maßnahmen zeigen aktuelle Marktindikatoren eine klare Tendenz:
- Der Immobilienklima-Index der Deutschen Hypo – Nord/LB Real Estate Finance fiel im Oktober 2025 um 1,1 % auf 95,4 Punkte.
Besonders das Büroklima verschlechterte sich stark (– 7,5 % auf 73,2 Punkte) und bleibt das schwächste Segment.
Dagegen entwickelten sich das Wohnklima (+ 0,6 % auf 148,3 Punkte) und das Logistikklima (+ 6,3 % auf 109,1 Punkte) positiv.
(Quelle: Deutsche Hypo / Nord LB Real Estate Finance, Oktober 2025)
Auch die großen internationalen Immobilienberatungen berichten über eine Verschiebung der Aktivitäten:
- JLL erzielte im dritten Quartal 2025 ein Umsatzplus von 10 % auf 6,5 Mrd. USD, mit einem besonders starken Wachstum im Bereich Capital Markets (+ 22 %) – angetrieben durch Verkäufe von Mehrfamilienhäusern und Einzelhandelsimmobilien.
- CBRE verzeichnete im selben Zeitraum ein Umsatzplus von 14 % auf 10,3 Mrd. USD, mit einem Zuwachs von 30 % im Investmentgeschäft.
In Europa trugen vor allem Deutschland, Spanien und die Niederlande mit + 29 % Wachstum bei.
(Quellen: JLL Quartalsbericht Q3 2025 / CBRE Quartalsbericht Q3 2025)
Diese Zahlen zeigen: Während klassische Bürotransaktionen schwächeln, gewinnen Wohn- und gemischt genutzte Immobilien an Bedeutung.
Refinanzierungslücke schrumpft – Risiken bleiben
Laut einer Studie der Investmentgesellschaft AEW hat sich die Kreditfinanzierungslücke auf den europäischen Immobilienmärkten um 18 % verkleinert. Für den Zeitraum 2026 – 2028 wird sie auf 74 Mrd. Euro geschätzt (zuvor 90 Mrd. Euro).
Davon entfallen 41 % auf Büroimmobilien, 21 % auf Einzelhandel und 19 % auf Wohnimmobilien.
In Deutschland sind noch 16 % der fälligen Immobilienkredite von Refinanzierungsproblemen betroffen – nach 20 % im Vorjahr.
Positiv: Nur 5,8 % der Gewerbeimmobilienkredite gelten als ausfallgefährdet, die erwarteten Verluste liegen bei 1,6 % – deutlich unter den 2,3 % während der Finanzkrise.
(Quelle: AEW Research, Oktober 2025)
Wohnungsbau: leichte Belebung, aber kein Wendepunkt
Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) wurden von Januar bis August 2025 151.200 Wohnungen genehmigt – 6,5 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
Davon entfallen 122.000 auf Neubauten (+ 7,6 %), mit einem Plus von 15,5 % bei Einfamilienhäusern.
Allerdings warnt der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, dass die verbesserten Konditionen der KfW-Förderprogramme zwar positiv seien, aber nicht für eine Trendwende ausreichen.
(Quelle: Statistisches Bundesamt, Oktober 2025 / HDB-Kommentar)
Mieten steigen moderat – Wachstumsdynamik gebremst
Der Greix-Mietpreisindex des Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) zeigt, dass die Angebotsmieten im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal nur um 0,5 % gestiegen sind.
Inflationsbereinigt stagnierten sie, mit einem Jahresanstieg von 3,5 % nominal bzw. 1,2 % real – dem niedrigsten Zuwachs seit Ende 2021.
Besonders stark stiegen die Mieten in Potsdam (+ 3,4 %) und Erfurt (+ 3,2 %), während in Berlin (– 0,3 %) leichte Rückgänge zu verzeichnen waren.
München bleibt mit 22,96 €/m² die teuerste Stadt Deutschlands, gefolgt von Potsdam (14,48 €) und Augsburg (14,27 €).
(Quelle: IfW Kiel / Greix-Mietpreisindex Q3 2025)
Fazit: Transformation statt Stillstand
Der deutsche Immobilienmarkt steht an einem Wendepunkt.
Mit dem Programm „Gewerbe zu Wohnen“ will die Bundesregierung zwei zentrale Probleme gleichzeitig angehen: den Büro-Leerstand und den Wohnraummangel.
Auch wenn das geplante Fördervolumen von 360 Millionen Euro im Verhältnis zur Marktgröße begrenzt ist, könnte es wichtige Impulse für die städtische Umnutzung setzen – besonders dort, wo leerstehende Bürogebäude zentral liegen und baulich umsetzbar sind.
Der Erfolg wird letztlich davon abhängen, wie schnell Genehmigungsverfahren, Bauvorschriften und Finanzierungsmöglichkeiten angepasst werden, um die Umwandlung von Gewerbeflächen in dringend benötigten Wohnraum tatsächlich zu beschleunigen.
Quellen:
- Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), Bericht zum Büro-Leerstand, 2025
- Deutscher Bundestag, Bauausschuss-Sitzung, November 2025
- JLL Quarterly Report Q3 2025
- CBRE Financial Results Q3 2025
- AEW Research Report „European Debt Funding Gap 2026–2028“
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Baugenehmigungen August 2025
- Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, Kommentar Oktober 2025
- IfW Kiel – Greix Mietpreisindex Q3 2025
- Deutsche Hypo / Nord LB Real Estate Finance – Immobilienklima Index, Oktober 2025
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