Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im Herbst 2025 ein vielschichtiges Bild: Während die Mieten weiter steigen und die Kaufpreise eine anhaltende Erholung verzeichnen, bleibt der Neubau auf niedrigem Niveau – trotz leichter Belebung bei den Genehmigungen. Auch im Gewerbesektor zeichnet sich eine differenzierte Entwicklung ab.
Wohnungsmieten: Deutlicher Anstieg bei stagnierendem Neubau
Laut dem neuen Wohn-Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) sind die Mieten in Bestandswohnungen im ersten Halbjahr im Schnitt um 3 bis 4 %, in Neubauten um 3,5 bis 4,5 % gestiegen.
Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Während die Nachfrage nach Wohnraum weiter zunimmt, kommt der Neubau kaum hinterher. Die Folge ist ein zunehmender Druck auf den Mietmarkt insbesondere in Ballungsräumen und Universitätsstädten.
Kaufpreise steigen weiter – Nachfrage nach Eigentum kehrt zurück
Nach dem Preisrückgang der Jahre 2022 und 2023 setzt sich nun die Trendwende bei den Kaufpreisen fort.
Laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis) lagen die Kaufpreise im zweiten Quartal 3,2 % über dem Vorjahresniveau, nach einem Plus von 1,1 % im Quartalsvergleich. Besonders dynamisch entwickeln sich die Märkte in mittelgroßen Städten: Dort verteuerten sich Wohnungen um rund 5 %, während in den Top-7-Städten wie München oder Berlin nur ein moderater Anstieg von +2,4 % zu verzeichnen war.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen die Preise in den kreisfreien Städten um 3,9 %, auf dem Land um 2,8 %.
Die wieder zunehmende Nachfrage nach Wohneigentum lässt sich auch auf verbesserte Finanzierungsbedingungen zurückführen. Viele Käufer sehen die aktuell stabilen Zinsen und stagnierenden Baukosten als Chance zum Einstieg in den Markt.
Wohnungsbau: Leichte Belebung bei Genehmigungen
Die Baugenehmigungen für Wohnungen legten im August um 5,7 % gegenüber dem Vorjahresmonat zu. Im Zeitraum Januar bis August wurden 151.200 Wohnungen genehmigt – ein Plus von 6,5 %.
Positiv fällt die Entwicklung bei Einfamilienhäusern aus, deren Genehmigungen um 15,5 % zulegten. Bei Zweifamilienhäusern ging die Zahl allerdings um 5,3 % zurück.
Trotz der verbesserten Förderkonditionen der KfW-Programme „Klimafreundlicher Neubau (KFN)“ und „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN)“ bleibt der dringend benötigte Bauaufschwung bislang aus. Die Bauindustrie warnt davor, dass die Maßnahmen allein nicht ausreichen, um den Markt grundlegend zu beleben.
Gewerbeimmobilien: Schwacher Jahresverlauf mit Hoffnung auf Endspurt
Am Gewerbeimmobilienmarkt herrscht weiterhin Zurückhaltung. Das Transaktionsvolumen in den Top-7-Märkten lag zum Ende des dritten Quartals bei 6,3 Mrd. Euro rund 28 % unter dem Vorjahreswert. Dennoch war das dritte Quartal mit 2,5 Mrd. Euro das bislang umsatzstärkste des Jahres.
Besonders aktiv zeigte sich Hamburg mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 29 % auf 1,3 Mrd. Euro, während München (-35 %), Berlin (-12 %) und Frankfurt (-60 %) Rückgänge verzeichneten.
Interessant: Büroimmobilien machten mit 44 % Anteil den größten Teil der Transaktionen aus, ein deutlicher Zuwachs gegenüber dem Vorjahr (25 %). Die Spitzenrenditen für Büro- und Logistikimmobilien blieben stabil zwischen 4,20 % und 4,60 %.
Büromarkt: Mehr Leerstand, aber Bewegung im kleineren Segment
Trotz eines leichten Umsatzplus von 5 % im Büroflächenmarkt stiegen die Leerstände in allen Top-7-Städten weiter an. Besonders betroffen sind Berlin (+42 %), Hamburg (+30 %) und München (+27 %).
Die Leerstandsquote liegt nun bei 8,7 % – 1,9 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert.
Während Großanmietungen wie jene der Commerzbank, KPMG oder ING Bank in Frankfurt für Bewegung sorgen, bleibt der Markt insgesamt herausfordernd.
Die Makler erwarten jedoch, dass kleinere und mittlere Flächensegmente künftig stärker nachgefragt werden, insbesondere, wenn die Bundesregierung ihre angekündigten wirtschaftlichen Stabilisierungsmaßnahmen konsequent umsetzt.
Fazit
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt 2025 erste Anzeichen einer Erholung und Stabilisierung.
Steigende Mieten, wachsende Nachfrage nach Eigentum und vorsichtige Belebung im Neubau deuten auf eine allmähliche Normalisierung hin.
Dennoch bleiben die Bau- und Finanzierungsbedingungen entscheidend dafür, ob der Aufwärtstrend im kommenden Jahr anhalten kann und ob die dringend benötigte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich eintritt.
Quellen:
- Immobilienverband Deutschland (IVD), Wohn-Preisspiegel 2025 – 1. Halbjahr
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex & Baugenehmigungen, August 2025
- Thomas Daily (TD Premium), Marktbericht Q3/2025: Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland
- GPP Maklerverbund, Büro- und Gewerbemarktbericht Q3/2025
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