Ausblick Immobilienmarkt 2026: Gesamtmarkt und Fokus München
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich 2026 in einer Phase der Stabilisierung nach den starken Schwankungen der letzten Jahre. Nach der Preisrückgangsphase 2022–2024 zeigt sich wieder eine leichte Erholung, getragen von anhaltender Nachfrage, einem knappen Angebot und moderaten Zinsentwicklungen. Experten des Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erwarten für 2026 weitere moderate Preissteigerungen von etwa 3–4 % bundesweit. Gründe sind unter anderem eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, ein insgesamt zu geringes Neubauvolumen und ein begrenztes Angebot an Bestandsobjekten – vor allem in gefragten Ballungsräumen. (DIE WELT (2025): Experten erwarten auch 2026 steigende Immobilienpreise, abgerufen am 1.1.2026)
Preisentwicklung in München – Zahlen 2025/2026
München zählt weiterhin zu den teuersten Immobilienstandorten Deutschlands. Die Preise unterscheiden sich je nach Objektart, Baujahr und Lage deutlich:
Bestandswohnungen
- Durchschnittliche Angebotspreisspanne nach zwischen 6.930 €/m² (einfache Lage) bis 10.622 €/m² (gute Lage)
- Durchschnittlicher Kaufpreis: etwa ca. 8.400–8.800 €/m². (Immoportal.com: Immobilienpreise München 2026: Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungspreise, abgerufen am 1.1.2026)
- In sehr gefragten Innenstadtlagen wie Altstadt-Lehel, Schwabing oder Bogenhausen können Preise regelmäßig deutlich über 10.000 €/m² liegen.
Neubauwohnungen
- Durchschnittliche Preise für Neubauten liegen häufig bei rund 10.000 – 13.400 €/m², während in sehr begehrten City-Lagen bis zu 21.500 €/m² plus angeboten werden.
- Premiumwohnungen und Penthäuser mit Baujahr ab 2020 können Spitzenpreise von 15.000 €/m² und mehr erreichen (Investropa, What is the average price per square meter for apartments in Munich?, abgerufen am 1.1.2026).
Umland München
- Preise für Wohnungen im Umland bewegen sich im Bereich etwa 6.100 – 8.900 €/m², abhängig von Gemeinde und Infrastruktur (Glaser Marktforschung: Immobilienpreise & Prognose für München | Gutachterblick Dezember 2025, abgerufen am 1.1.2026).
Diese Preisniveaus spiegeln wider, dass München trotz der Marktberuhigung weiterhin ein Hochpreisstandort ist. Prognosen gehen für 2026 von weiter leichten Preissteigerungen auch in München aus, insbesondere bei gut gelegenem und qualitativ hochwertigem Wohnraum.
Neubauprojekte in München – Beispiele mit realen Preisen
Auf dem Münchner Immobilienmarkt sind mehrere Neubauprojekte in Vorbereitung oder im Bau, deren Preisniveaus exemplarisch zeigen, wie sich Neubauwerte darstellen:
Beispiele aktueller Neubau-Offerten
- „Scherr Ensemble“ in München-Neuhausen: Wohnungen mit Größen von ca. 46–196 m², Preise ab ca. €616.000, Fertigstellung geplant 2027, geschätzter Quadratmeterpreise ab ca. 13.400 € (Neubaukompass, Scherr Ensemble, abgerufen am 1.1.2026)
- "Schwabinger Legende" in München-Schwabing: Wohnungen mit Größen von 221-423 m², Preise ab ca. 4,5. Mio. € bis 13 Mio. €, geschätzter Quadratmeterpreise ab ca. 20.362 € (Neubaukompass, Schwabinger Legende, abgerufen am 1.1.2026).
Auch im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers 2025 wurden deutlich hohe Spitzenwerte für Neubauten ermittelt: Im ersten Halbjahr 2025 wurden Neubauwohnungen im Mittel mit rund 12.700 €/m² inseriert, Bestandswohnungen im gleichen Zeitraum mit etwa 8.800 €/m². (Landeshauptstadt München)
Diese Projekte und Preisindikatoren zeigen, dass hochwertiger Neubau in München auch mittelfristig deutlich über dem bereits hohen Bestandspreisniveau liegt.
Neubauvolumen 2026 – Aktuelle Rahmenbedingungen
Auch wenn Neubauprojekte in München realisiert werden, zeigt die aktuelle Entwicklung, dass nur ein kleiner Teil der geplanten Wohnungen 2026 fertiggestellt wird, besonders im sozialen Segment: Laut Verband bayerischer Wohnungsunternehmen wird nur rund ein Drittel der Mitglieder 2026 Neubauprojekte abschließen, was etwa 3.350 neuen Wohnungen entspricht. Das ist deutlich weniger als theoretisch geplant. (DIE WELT, Wohnungsunternehmen: Nur ein Drittel baut 2026, abgerufen 1.1.2026)
Das begrenzte Neubauvolumen ist kein München-spezielles Phänomen, sondern Teil einer bundesweiten Entwicklung.
Warum jetzt verkaufen? Perspektiven für Eigentümer
Für Verkäufer ergibt sich 2026 in München ein günstiges Marktumfeld:
- Anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot in vielen Lagen.
- Preisniveaus auf hohem Niveau: Auch nach leichten Schwankungen bleiben Bestands- und Neubaupreise deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
- Mittelfristig wird eine weiter moderate Preissteigerung erwartet, was bedeutet, dass aktuelle Verkäufe eine günstige Realisierung des Vermögenswerts ermöglichen, bevor Preisobergrenzen erreicht werden könnten und sich ein Verkauf erschwert.
Insbesondere für Eigentümer mit längerem Haltedatum und Objekte in innerstädtischen Lagen oder familienfreundlichen Stadtteilen kann ein Verkaufszeitpunkt in 2026 sinnvoll sein.
Warum jetzt kaufen? Perspektiven für Käufer
Trotz hoher Preise sprechen mehrere Faktoren für Käufe in 2026:
- Stabiler Markttrend: Moderate Preissteigerungen statt Preiskrisen geben Käufern Planungssicherheit.
- Langfristige Werthaltigkeit: München bleibt strukturell stark, was vor allem bei Anlageimmobilien oder langfristiger Eigennutzung relevant ist.
- Finanzierungsperspektiven: Zwar bleibt Wohneigentum teuer, aber im Vergleich zu Spitzenzeiten der letzten Jahre sind Immobilien für einen Teil der Haushalte wieder etwas erschwinglicher – auch wenn München im Vergleich zu anderen Städten weiterhin sehr kostenintensiv bleibt.
Entscheidend ist dabei nicht das perfekte „Timing“, sondern eine fundierte Standort- und Objektanalyse, die Faktoren wie Infrastruktur, Mietpotenzial, energetischen Zustand und Nutzungskonzept berücksichtigt. München bietet hier perspektivisch u. a. aufgrund der bewiesenen Preisstabilität eine strategischen Standortvorteil für langfristige Investments mit Wertsteigerungspotenzial.
Zusammenfassung
Für 2026 ergibt sich der vorangestellten Analysen das folgende Bild:
- Der deutsche Immobilienmarkt zeigt moderate Preissteigerungen, getragen von hoher Nachfrage und begrenztem Neubau.
- München bleibt ein Hochpreisstandort, mit Bestandswohnungspreisen um etwa 6.930 bis 10.622 €/m² und Neubauwerten deutlich über 10.000 €/m².
- Neubauprojekte werden realisiert, aber das Volumen bleibt begrenzt, besonders im sozial geförderten Segment.
- Verkäufer profitieren 2026 von stabil hoher Nachfrage und hohen Preisen.
- Käufer sollten langfristige Perspektiven im Blick haben und ihre Finanzierung sowie Objektqualität sorgfältig bewerten.
