Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten wirken sich zunehmend auf den deutschen Immobilienmarkt aus. Insbesondere der Krieg im Iran sorgt für Verunsicherung bei Banken und Investoren. Das zeigt sich vor allem in der zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft, obwohl das Transaktionsgeschehen im ersten Quartal teilweise angezogen hat.
Dieser Artikel ordnet die aktuelle Lage ein und zeigt, worauf sich Marktteilnehmer jetzt einstellen sollten.
Finanzierungsbereitschaft bleibt verhalten
Das aktuelle Quartalsbarometer von BF.direkt in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt Research Institute zeichnet ein klares Bild: Die Stimmung unter gewerblichen Immobilienfinanzierern ist weiterhin gedämpft.
- Indexwert im 1. Quartal: -9,74 Punkte
- Befragungszeitraum: 16. bis 20. März
- Teilnehmer: 33 Finanzierungsexperten
Der negative Wert signalisiert eine insgesamt eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft. Die geopolitische Lage – insbesondere der Iran-Konflikt – hat die Einschätzungen der Marktteilnehmer spürbar beeinflusst.
Einschätzung der Finanzierungssituation:
- 27 % sehen eine Verschlechterung
- 68 % gehen von stabilen Bedingungen aus
- 5 % erkennen eine Verbesserung
Damit überwiegt klar eine vorsichtige Grundhaltung.
Margen bleiben auf erhöhtem Niveau
Auch bei den Finanzierungskosten zeigt sich die Zurückhaltung der Banken. Die durchschnittlichen Margen liegen weiterhin auf vergleichsweise hohem Niveau:
- Bestandsimmobilien: 169 Basispunkte
- Projektentwicklungen: 262 Basispunkte
Vor allem Projektentwicklungen bleiben anspruchsvoll zu finanzieren. Banken prüfen genauer, verlangen mehr Eigenkapital und reagieren sensibler auf Risiken.
Bauzinsen reagieren direkt auf geopolitische Unsicherheit
Die Entwicklung der Bauzinsen bestätigt diesen Trend und zeigt, wie stark geopolitische Ereignisse inzwischen auf die Finanzierungskosten durchschlagen.
Aktuelle Top-Konditionen (Stand: 14.04.2026):
- 10 Jahre Zinsbindung: ca. 3,52 % Sollzins / 3,59 % effektiv
- Bandbreite insgesamt: etwa 3,7 % bis 4,3 % je nach Laufzeit
Auffällig ist die jüngste Dynamik:
- Anfang 2026: leichte Entspannung der Zinsen
- Seit Beginn des Iran-Krieges: Anstieg um rund 0,4 Prozentpunkte
- Innerhalb weniger Wochen: von ca. 3,28 % auf 3,67 % bei 10-jähriger Bindung
Damit bewegen sich die Bauzinsen aktuell auf dem höchsten Niveau seit etwa zweieinhalb Jahren.
Auch der kurzfristige Ausblick bleibt volatil. Der Expertenrat von Dr. Klein erwartet zwar mittelfristig einen Korridor von etwa 3,1 % bis 3,7 % für 10-jährige Finanzierungen, rechnet jedoch kurzfristig mit weiteren Schwankungen und einer leichten Aufwärtstendenz.
Was steigende Zinsen konkret bedeuten
Die gestiegenen Finanzierungskosten wirken sich unmittelbar auf Käufer und Investoren aus – insbesondere auf die monatliche Belastung.
Ein Vergleich zeigt die Entwicklung deutlich:
- 2016: ca. 1,2 % Zins → Monatsrate rund 1.284 €
- 2026: ca. 3,7 % Zins → Monatsrate rund 1.830 €
Das entspricht:
- rund 550 € mehr pro Monat
- etwa 74.000 € höhere Zinskosten innerhalb der ersten Zinsbindung
Auch kurzfristige Veränderungen haben spürbare Effekte: Bereits ein Zinsanstieg von rund 2 Prozentpunkten kann die monatliche Rate um mehrere hundert Euro erhöhen.
Investmentmarkt zeigt sich stabil
Während die Finanzierung schwieriger bleibt, entwickelt sich der Investmentmarkt robuster als erwartet.
Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal liegt bei:
- 8,6 bis 8,9 Milliarden Euro
- +5 % bis +20 % gegenüber dem Vorjahr
Die wichtigsten Segmente im Überblick:
Wohnimmobilien
- 1,7 bis 2,5 Milliarden Euro
- Rückgang um bis zu 28 %
- Hauptgrund: fehlende Großtransaktionen
Büroimmobilien
- 1,7 bis 2,1 Milliarden Euro
- Zunahme durch einzelne großvolumige Deals
Einzelhandel
- rund 1,4 Milliarden Euro
Logistik
- 1,1 bis 1,4 Milliarden Euro (leicht rückläufig)
Healthcare-Immobilien
- etwa 1,1 Milliarden Euro
- Anstieg durch größere Portfolio-Transaktionen
Die Netto-Spitzenrenditen blieben dabei weitgehend stabil, was auf eine gewisse Marktstabilisierung hindeutet.
Vorsicht bei neuen Transaktionen
Marktbeobachter berichten übereinstimmend, dass laufende Transaktionen meist fortgeführt werden. Bei neuen Projekten ist jedoch eine deutlich höhere Zurückhaltung zu erkennen.
Viele Investoren agieren selektiver, prüfen intensiver und wägen Risiken genauer ab. Die geopolitische Unsicherheit verstärkt diesen Trend zusätzlich.
Marktausblick:
- JLL erwartet ein Jahresvolumen von 35 bis 40 Milliarden Euro
- Colliers prognostiziert im Gewerbesegment ein Wachstum auf etwa 30 Milliarden Euro
Savills sieht zwei mögliche Entwicklungen:
- Eine moderate Erholung bei leicht sinkendem Preisniveau
- Ein steigendes Angebot durch zunehmenden Verkaufsdruck
Aktuell spricht vieles dafür, dass das Angebot weiter zunimmt.
Wohnimmobilienmarkt unter Druck
Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich weiterhin verhalten.
- 8.400 gehandelte Wohnungen im ersten Quartal
- 2,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen
- 12 % unter Vorjahresniveau
Auffällig ist die klare Fokussierung auf risikoarme Segmente:
- Rund 75 % der Transaktionen entfallen auf Core- und Core+-Objekte
- Forward-Deals machen einen erheblichen Anteil aus
Mehrere große Portfolios konnten bislang nicht verkauft werden, was die aktuelle Zurückhaltung zusätzlich unterstreicht.
Einordnung für Investoren und Eigentümer
Die aktuelle Marktsituation ist von zwei gegenläufigen Entwicklungen geprägt:
Einerseits steigt das Transaktionsvolumen, andererseits bleiben Finanzierung und Zinsen der entscheidende Engpass.
Daraus ergeben sich mehrere zentrale Konsequenzen:
1. Fokus auf Qualität
Immobilien mit stabilen Cashflows und guter Lage stehen im Vordergrund.
2. Höhere Eigenkapitalanforderungen
Fremdkapital ist verfügbar, aber selektiver und teurer.
3. Zinsentwicklung aktiv managen
Angesichts der aktuellen Volatilität kann Abwarten schnell teuer werden. Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte Finanzierungskonditionen frühzeitig sichern und langfristige Zinsbindungen prüfen.
4. Chancen durch Marktbewegungen
Ein steigender Verkaufsdruck kann attraktive Einstiegsmöglichkeiten eröffnen.
Fazit
Der Iran-Krieg wirkt als zusätzlicher Unsicherheitsfaktor auf einen ohnehin sensiblen Immobilienmarkt. Die Finanzierung wird restriktiver, die Zinsen reagieren volatil – und genau hier liegt aktuell der entscheidende Hebel.
Für Investoren und Käufer gilt mehr denn je:
Nicht auf das perfekte Timing setzen, sondern auf solide Finanzierung und Planungssicherheit.
Quellen
- BF.direkt Quartalsbarometer Q1 (in Kooperation mit dem Handelsblatt Research Institute)
- BNP Paribas Real Estate Marktberichte Deutschland
- CBRE Marktanalyse Deutschland Q1
- JLL Investmentmarkt-Report Deutschland
- Colliers Marktprognose Gewerbeimmobilien
- Savills Research Deutschland
- NAI apollo Prognosen Wohnimmobilienmarkt
- Lübke Kelber Transaktionsanalyse Deutschland Q1
- Bauzinsanalyse und Zinskommentar von Dr. Klein (Stand April 2026)
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