Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Zeichen der Stabilisierung. Das BF.direkt Quartalsbarometer steigt von -9,58 auf -7,04 Punkte und erreicht damit den höchsten Wert seit 2022. Zwar bleibt die Stimmung noch negativ, doch die Tendenz geht klar in Richtung Erholung.
Finanzierung: Bessere Konditionen und vorsichtige Öffnung
Normalisierung der Margen
Bei Bestandsfinanzierungen liegen die Aufschläge wieder bei rund 200 Basispunkten. Das erleichtert Finanzierungen und macht Neugeschäft attraktiver.
Mehr Bewegung bei Krediten
Besonders im Bereich 10–50 Mio. Euro wächst das Volumen. Erstmals seit 2023 wurden auch wieder Finanzierungen über 100 Mio. Euro vergeben.
Private Nachfrage zieht an
Während institutionelle Investoren abwarten, stieg die private Immobilienfinanzierung im ersten Halbjahr 2025 um rund 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Immobilienpreise und Wohnungsmarkt
Wohnimmobilien im Fokus
Wohnimmobilien sind weiterhin die wichtigste Assetklasse, sowohl im Bestand als auch in Projektentwicklungen.
Knappes Angebot
Hohe Baukosten und wenige Baugenehmigungen halten das Angebot knapp.
Mieten steigen stärker als Preise
Die Regulierung schützt Bestandsmieter, reduziert aber die Fluktuation. Dadurch steigen die Neuvertragsmieten weiter.
Alternative Finanzierungen gewinnen an Bedeutung
Fast 46 Prozent der Marktteilnehmer sehen eine wachsende Nachfrage nach alternativen Finanzierungsformen. Besonders gefragt sind:
- Mezzanine-Kapital (28,9 %)
- Eigenkapitalstrukturen (26,7 %)
- Besicherte Fremdkapitalinstrumente (24,4 %)
Internationale Investoren zurück in Deutschland
Internationale Anleger, vor allem aus den USA und Großbritannien, investieren wieder verstärkt in deutsche Immobilien, sowohl in Projektentwicklungen als auch in Bestandsobjekte.
Vorteile:
- Mehr Liquidität, steigendes Transaktionsvolumen, stabilere Preise.
Risiken:
- Verkäuferforderungen oft zu hoch, Renditeanforderungen internationaler Investoren anspruchsvoll.
Fazit: Chancen und Risiken für Marktakteure
Finanzierer
Vorteile:
- Sinkende Margen verbessern Ertragschancen
- Nachfrage nach alternativen Finanzierungen eröffnet neue Geschäftsfelder
- Leichte Belebung des Neugeschäfts
Nachteile:
- Risikominimierung bleibt oberste Priorität
- Institutionelle Investoren weiter zurückhaltend
Verkäufer
Vorteile:
- Rückkehr internationaler Investoren schafft zusätzliche Käufergruppen
- Wohnimmobilien in guten Lagen bleiben attraktiv
Nachteile:
- Preisvorstellungen liegen oft über den aktuellen Marktbedingungen
- Strenge Regulierung reduziert die Attraktivität für konservative Anleger
Käufer
Vorteile:
- Bessere Finanzierungskonditionen durch sinkende Margen
- Steigende Mieten versprechen langfristig höhere Renditen
- Internationale Investoren erhöhen die Marktliquidität
Nachteile:
- Angebot bleibt knapp und Bauprojekte sind teuer
- Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser steigen weiter
- Wettbewerb um Core-Immobilien verschärft sich
Quelle: BF.direkt Quartalsbarometer Q3/2025, bulwiengesa AG & BF.direkt AG, veröffentlicht am 25. August 2025.
Einschätzung
Der Immobilienmarkt Deutschland befindet sich in einer Übergangsphase: noch kein Aufschwung, aber auch nicht mehr die tiefe Krise. Finanzierer können neue Chancen nutzen, Verkäufer sollten ihre Preisvorstellungen realistisch anpassen und Käufer finden jetzt ein Zeitfenster, in dem sich Investitionen – trotz steigender Preise – langfristig lohnen könnten.
Disclaimer: Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Jede Investitionsentscheidung sollte auf Grundlage einer individuellen Beratung durch qualifizierte Fachleute erfolgen. Hier vermitteln wir Sie gerne an einen Finanzierer.
